טבלאות ריביות משכנתא עדכניות, לפי מסלול, תקופה, ואחוז מימון. הריביות מתעדכנות פעמיים בחודש בהתאם לשינויים בריביות המשכנתא של הבנקים.
מסלול הפריים, המסלול הנפוץ ביותר בהלוואות בכלל, ובמשכנתאות בפרט, נחשב למסלול שאפשר לקבל עליו את ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן, במיוחד לתקופות ארוכות. בנוסף, במסלול זה אין עמלת פירעון מוקדם (במידה ומחליטים לסגור אותו באמצע). עובדה זאת, יחד עם העבודה שהריביות שמקבלים למסלול כמעט ואינן תלויות בתקופת ההלוואה, הופכת אותו למסלול חשוב בכל תמהיל משכנתא.
עד עכשיו דיברנו על היתרונות, בואו נדבר קצת על החסרונות. החיסרון המרכזי של מסלול בריבית פריים, הוא חוסר היציבות שלו מאחר והוא צמוד לשינויי ריבית בנק ישראל, ויכול להשתנות 8 פעמים בשנה לפי החלטת נגיד בנק ישראל. עלייה פתאומית בריבית בנק ישראל עלולה להוביל לעלייה חדה של מאות שקלים בהחזר החודשי על המשכנתא, ולכן כאשר לוקחים את המסלול, חשוב לוודא לפני שאתם יכולים לעמוד בשינויים אפשריים בעתיד בהחזר החודשי של המשכנתא.
דבר נוסף שחשוב להכיר על ריבית הפריים הוא שבדצמבר 2020 החליט בנק ישראל לאפשר ללווים לקחת עד שני שליש פריים במשכנתא (במקום ההגבלה שאפשרה לקחת עד שליש פריים שהייתה עד אז). לכאורה המשמעות של זה הייתה שלווים יוכלו לקחת את רוב המשכנתא שלהם בריביות נמוכות מאד. ולכן כדי לשמור על הרווחיות, הבנקים החליטו לתת ריביות גבוהות יותר ללווים שבוחרים לקחת יותר משליש פריים במשכנתא, ולכן חילקנו את טבלת ריבית המשכנתא במסלול הפריים לשני המקרים: עד 33% מהמשכנתא במסלול פריים, ועד 66% מהמשכנתא במסלול פריים.
מסלול בריבית משתנה לא צמודה, הוא מסלול שנמצא איפשהו באמצע ברמת הסיכון שלו בין מסלול הפריים שיכול להשתנות מידי חודש, למסלול הקבועה לא צמודה, שאינו משתנה לאורך כל חיי ההלוואה.
במסלול ריבית משכנתא משתנה לא צמודה הריבית מתעדכנת אחת לתקופה ידועה מראש, כאשר המסלול הנפוץ ביותר כיום הוא בריבית שמשתנה כל 5 שנים. הריבית במסלול משתנה מידי 5 שנים לפי השינוי שחל בתקופה זאת בתשואות של אגרות החוב הממשלתיות ל5 שנים.
למסלול זה מספר יתרונות, ראשית אין לו הצמדה למדד שעלולה להגדיל את ההחזר החודשי ואת תשלומי הריבית וההצמדה בתקופות של עליות במדד. שנית, למסלול זה יש עמלת פירעון מוקדם נמוכה משמעותית מעמלת הפירעון של מסלולים קבועים, והעמלה אף יורדת ככל שמתקרבים למועד שינוי הריבית (אחת ל5 שנים). נתון חשוב נוסף עבור מסלול זה, הוא שהריבית בו כמעט ואינה משתנה, בין אם לוקחים אותו לתקופה קצרה ובין אם פורסים אותו ל30 שנה.
מסלול בריבית משתנה צמודה, דומה בהרבה מאד פרמטרים למקבילו הלא צמוד - מסלול בריבית משתנה לא צמודה. גם במסלול זה, הגרסה הנפוצה שלו היא בריבית שמשתנה כל 5 שנים, כאשר השינוי מבוסס על השינויים בתשואות אגרות החוב הממשלתיות לאותה תקופה. בנוסף, גם במסלול זה הריבית שמקבלים לרוב זהה בין אם לוקחים את המסלול לתקופה קצרה או לתקופה ארוכה.
ההבדל והסיכון המרכזי של מסלול זה הוא העובדה שהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, מה שעלול להוביל בשנים של אינפלציה (עליית מחירים), לכך שההחזר החודשי למסלול יעלה, ומסוכן מכך שהחוב לבנק לא ירד אם אחוז העלייה במדד המחירים לצרכן גבוה מהסכום שאתם מחזירים כל חודש לטובת החזרת הקרן של המסלול (כזכור, תשלום חודשי למשכנתא מורכב מהחזר לקרן והחזר ריבית).
ישנם שני שימושים נפוצים למסלול בריבית משתנה צמודה למדד. השימוש הראשון הוא כאשר נכנס כסף בעתיד, ורוצים לסגור את אחד ממסלולי המשכנתא, רוב האנשים יבחרו לסגור את המסלול בריבית משתנה צמודה למדד, וזאת מאחר שעמלת הפירעון עליו אינה גבוהה כמו במסלולים הקבועים, ויותר כלכלי לרוב לסגור אותו מאשר את מסלול הפריים. שימוש נפוץ נוסף למסלול זה הוא במסגרת מסלול פיתוי, מסלול שכל מטרתו הוא "לפתות" את הבנק לתת לנו בו ריביות גבוהות, ומנגד לתת לנו בתמורה ריביות נמוכות בשאר המסלולים, כאשר התכנון הוא לסגור את המסלול מיד עם לקיחת המשכנתא ללא עמלת פירעון מוקדם.
במסלול זה הריבית קבועה, והקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, לכן ההחזר החודשי במסלול נשאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה, ומסיבה זאת, מסלול זה נחשב למסלול הבטוח ביותר מבין מסלולי המשכנתא השונים, ונחשב "עוגן" מייצב בכל תמהיל משכנתא.
עם זאת, ליציבות יש מחיר, והיא באה לידי ביטוי בשתי דרכים. ראשית, הבנקים נותנים את הריביות הגבוהות ביותר למסלול זה, מאחר "שביטחון" אצלכם שווה במקרה הזה "סיכון" אצל הבנק, שכן במידה ויהיו עליות ריבית במשק או עליות במדד המחירים לצרכן, אתם לא תושפעו מהן בעוד שהבנק כן יספוג אותן. שנית, למסלול זה יש סיכון להיות עם עמלת פירעון מוקדם גבוהה מאד שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, במידה ותרצו לסגור את המסלול לפני הזמן.
מסלול בריבית קבועה צמודה למדד, עלול ליצור את הרושם שהינו מסלול בטוח מאחר והריבית בו אינה יכולה להשתנות. עם זאת מאחר והמסלול צמוד למדד המחירים לצרכן, צריך להבין שההחזר החודשי בו יכול וצפוי לגדול, וגם הקרן שלו (נזכיר, תשלום משכנתא מורכב גם מתשלום לסגירת הקרן וגם מתשלום ריבית). בנוסף, בדומה למקבילו ריבית קבועה לא צמודה למדד, גם כאן יש סיכון לעמלת פירעון גבוהה מאד במידה ונרצה לסגור את המסלול לפני סיומו.
אז עם כל הסיכונים האלו למה בעצם לקחת מסלול בריבית קבועה צמודה למדד? הסיבה המרכזית היא שהריביות במסלול זה נמוכות משמעותית משאר מסלולי המשכנתא. שנית, על פי נהלי בנק ישראל, על לפחות שליש מהמשכנתא להיות בריביות קבועות (קל"צ או ק"צ), כך שעבור מי שההחזר החודשי יוצא להם גבוה מדי עם ריבית קבועה לא צמודה למדד, או עבור מי שמבינים את הסיכון של לקחת מסלול שצמוד למדד המחירים לצרכן ומוכנים לקחת אותו, מסלול בריבית קבועה צמודה למדד הוא הפתרון.
מסלול הזכאות הוא מסלול משכנתא ייחודי מטעם המדינה המיועד לרוכשי דירה ראשונה. סכום הזכאות (כלומר, הסכום שניתן לקחת במסלול זה) נקבע לפי שיטת ניקוד מצטבר של שנות נישואים, שנות שירות צבאי חובה, גודל המשפחה ועוד. לנוחיותכם מחשבון לחישוב גובה הזכאות.
מסלול זה הוא מסלול בריבית קבועה צמודה (בדומה למסלול הקודם שהצגנו), אך מגיע עם מספר יתרונות:
אם כך, מה החסרונות?
בשורה התחתונה, במידה ויש מספיק זמן עד למועד בו צריך את המשכנתא, שווה לבדוק את התנאים שמקבלים עם מסלול זכאות ובלי מסלול זכאות, כדי להחליט אם משתלם לקחת אותו.
לנוחיותכם, מחשבון אחוז מימון פשוט, כל שעליכם לעשות הוא להזין את גודל המשכנתא ומחיר הדירה.
אחוז המימון במשכנתא הוא אחד הפרמטרים המובילים שמשפיעים על ריבית המשכנתא שתקבלו בכל מסלול, וזאת מאחר שבנק ישראל הגדיר 3 מדרגות מימון, ולפיהן ככל שמדרגת המימון של המשכנתא שלכם גבוהה יותר, כך הבנק יצטרך "לשים בצד" יותר כסף בשביל לבטח את את הלוואת המשכנתא שהוא נותן לכם, ולכן ריביות המשכנתא שתקבלו יהיו גבוהות יותר בהתאם, המונח המקצועי של זה נקרא "יחס הלימות ההון".
אחוז המימון במשכנתא מחושב לפי היחס בין גודל המשכנתא לשווי הנכס הנרכש, לדוגמא, אם גודל המשכנתא הוא 750,000 ש"ח, ומחיר הדירה הוא 1,000,000 ש"ח, אז אחוז המימון הוא 75%.
הבנק הגדיר 3 מדרגות מימון:
הריביות שאנחנו מציגים מבוססות על מאות הצעות משכנתא חדשות כל חודש ומגיעות מכמה מקורות שונים:
אנחנו מעדכנים את ריביות המשכנתא פעמיים בחודש, באופן דומה לתדירות עדכון הריביות בבנקים. העדכון הראשון בתחילת החודש, והעדכון השני באמצע החודש. בחלק העליון של כל טבלה תוכלו לראות את תאריך העדכון האחרון של הריביות.
בדיוק בשביל יש לנו עמוד תחזיות כלכליות שמתעדכן פעמיים בחודש, ומציג את שינויי הריבית הצפויים בריבית פריים ובריביות המשתנות, ואת ציפיות האינפלציה עבור הריביות שצמודות למדד המחירים לצרכן.
אל תתנו למסלול אחד עם ריבית משכנתא נמוכה שהבנק נתן לכם לסנוור אתכם (הבנקים לפעמים עושים את זה). בשביל לבחון אם קיבלתם ריביות משכנתא טובות, צריך להסתכל על כל מסלולי המשכנתא ביחד. בדיוק בשביל זה יש לנו את מדד הפראייר, כלי שמאפשר לכם תוך 30 שניות להשוות את הצעת המשכנתא שקיבלתם מהבנק מול מאות לווים אחרים דומים לכם, ובודק עבורכם אם נמצאה משכנתא בתנאים טובים יותר ושאתם זכאים לה.
