מדד מחירי הדירות בישראל - תחזית מחירי הדירות לשנת 2023

מחירי הדיור נמצאים בעליה כבר כמעט 20 שנה! האם המגמה צפויה להימשך? מה התחזית לשנה הקרובה? ומה ניתן ללמוד מההיסטוריה? תשובות לכל השאלות האלו ועוד במאמר הבא.

מדד מחירי הדיור בישראל בשנת 2023

חודש
שינוי
שינוי מתחילת שנה
🔻 - 0.1%
דצמבר
טרם פורסם
נובמבר
טרם פורסם
אוקטובר
טרם פורסם
ספטמבר
טרם פורסם
אוגוסט
טרם פורסם
יולי
טרם פורסם
יוני
טרם פורסם
מאי
טרם פורסם
אפריל
טרם פורסם
מרץ
יפורסם ב 15/06/2023
פברואר
0.0 %
ינואר
🔻 - 0.1%

מדד מחירי הדיור בישראל בשנת 2022

חודש
שינוי
שינוי מתחילת שנה
14.7%
דצמבר
0.2%
נובמבר
0.1%
אוקטובר
0.3%
ספטמבר
1.0%
אוגוסט
1.1%
יולי
1.8%
יוני
1.4%
מאי
2.1%
אפריל
1.6%
מרץ
1.0%
פברואר
1.6%
ינואר
1.6%

מדד מחירי הדיור בישראל היסטורי לפי שנים

שנה
שינוי
2023
🔻 - 0.1%
2022
14.7%
2021
13.1%
2020
4.0%
2019
4.2%
2018
🔻 - 1.0%
2017
1.5%
2016
5.7%
2015
7.6%
2014
4.3%
2013
7.2%
2012
8.6%
2011
4.3%
2010
13.9%
2009
19.8%
2008
10.3%
2007
3.1%
2006
🔻 - 4.4%
2005
4.5%
2004
🔻 - 1.4%
2003
🔻 - 6.1%
2002
2.4%
2001
0.3%
2000
🔻 - 6.2%

גרף מחירי הדיור בישראל

עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות

מדד מחירי הדירות מרץ 2023

מדד מחירי הדירות בחודש מרץ 2023 יפורסם ב 15/06/2023.

מדד מחירי הדירות פברואר 2023

מדד מחירי הדירות בחודש פברואר 2023 נותר ללא שינוי.

מדד מחירי הדירות 2023

מדד מחירי הדירות 2023 ירד ב 0.1%.

מדד מחירי הדירות 2022

מדד מחירי הדירות 2022 עלה ב 14.7%.

מדד מחירי הדירות 2021

מדד מחירי הדירות 2021 עלה ב 13.1%.

מחירי הדיור לפי ערים וכמה משכורות נדרשות לרכישת דירה

  • מחיר דירה ממוצע בישראל: 1,974,000 ש"ח (168 משכורות).
  • ירושלים: 2,870,000 ש"ח (245 משכורות).
  • תל אביב: 4,885,000 ש"ח (416 משכורות).
  • חיפה: 1,807,000 ש"ח (154 משכורות).
  • ראשון לציון: 2,387,000 ש"ח (204 משכורות).
  • פתח תקווה: 2,422,000 ש"ח (207 משכורות).
  • נתניה: 2,434,000 ש"ח (208 משכורות).
  • אשדוד: 1,963,000 ש"ח (168 משכורות).
  • בני ברק: 2,451,900 ש"ח (209 משכורות).
  • באר שבע: 1,210,000 ש"ח (103 משכורות).
  • חולון: 2,251,000 ש"ח (199 משכורות).
  • רמת גן: 3,178,900 ש"ח (272 משכורות).
  • אשקלון: 1,454,000 ש"ח (124 משכורות).
  • רחובות: 2,258,000 ש"ח (193 משכורות).
  • בית שמש: 1,938,000 ש"ח (166 משכורות).
  • בת ים: 2,979,000 ש"ח (254 משכורות).
  • כפר סבא: 3,000,000 ש"ח (256 משכורות).

* המחירים המוצגים הם עבור דירות 3.5-4 חדרים, ונלקחו מאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - דוח שינוי במחירי שוק הדירות האחרון.

** השכר הממוצע במשק נכון להיום עומד על 11,730 לפי אתר הביטוח הלאומי.

תחזית מחירי הדיור 2023

ישנם גורמים רבים שמשפיעים על התחזית, אך אפשר לחלק אותם לשלושה גורמים מרכזיים:

  • היקף הבניה בארץ - לפיה המחירים צפויים לעלות.
  • גובה הריבית במשק - לפיה המחירים צפויים לרדת.
  • יציבות המדינה - ישנן השפעות לטובה ולרעה על המחירים שמאזנות אחת את השניה.

היקף הבניה בארץ

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי רבעון דוח על היקף הבניה בארץ, אשר המידע בו נאסף ממספר מקורות שונים: היתרי בניה שמנפיקות הוועדות המקומיות והמרחביות לתכנון ולבנייה, סקר מעקבי בניה שנאסף מקבלנים וחברות בניה, קבצים מנהליים של בנייה בפיקוח משרד הבינוי והשיכון, ודוחות של משרד הפנים. בנוסף הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מידע על כמות משקי הבית החדשים במדינה - משק בית הנו אדם אחד או יותר הגרים ביחד ולהם הוצאות מחיה משותפות.

לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ניתן לראות שבשנים האחרונות נבנו כ50 אלף יחידות דיור מדי שנה:

  • בשנת 2017 נבנו 50 אלף דירות חדשות.
  • בשנת 2018 נבנו 53 אלף דירות חדשות.
  • בשנת 2019 נבנו 53 אלף דירות חדשות.
  • בשנת 2020 נבנו 50 אלף דירות חדשות.
  • בשנת 2021 נבנו 47 אלף דירות חדשות
  • בשנת 2022 נבנו 51 אלף דירות חדשות.

אם זאת ניתן לראות בגרף הבא מתוך דוח התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שכמעט בכל שנה כמות משקי הבית החדשים עלתה על כמות הדירות החדשות שנבנו, הפער בין כמות משקי הבית החדשים לכמות הדירות שנבנו רק גדל משנה לשנה, וכיום לפי הדוח קיים מחסור של 228 אלף דירות.

ניתן להעריך שככל שהפער והמחסור בדירות יגדל, כך יגדלו הסיכויים להמשך עליית מחירי הדירות החדשות.

גרף מחסור בדירות

גובה הריבית במשק

כשהריבית במשק עולה פחות אנשים קונים דירות. הסיבה לכך נובעת מכך שאם הריבית במשק עולה, אז ריביות המשכנתא עולות, בהתאם ההחזרים החודשיים על המשכנתא עולים, וכך יותר קשה למשפחות לקחת משכנתא לטובת רכישת דירה.

גרף השפעת ריבית בנק ישראל על היקף רכישת הדירות

כפי שניתן לראות מהגרף, החל מתחילת העליות בריבית בנק ישראל באפריל 2022, היקף העסקאות לדירות חדשות בצניחה. לצפייה בתחזיות העדכניות לריבית בנק ישראל היכנסו לעמוד התחזיות הכלכליות שלנו.

יציבות המדינה

במדינה הקטנה והיפה שלו יש שלושה דברים שמאד חשובים לאזרחים: יציבות ביטחונית, כלכלית וחברתית.

  • יציבות ביטחונית: כמדינה שחווה איומים ביטחוניים מיום היווסדה, הכלכלה שלנו למדה לתפקד ולשמור על יציבות גם כאשר יש אירועים ביטחוניים, ולכן ניתן לראות שבמהלך המבצעיים האחרונים בעזה, במלחמת לבנון השניה ב2006, ובתקופה האינתיפאדה השניה בתחילת שנות ה2000, מחירי  הדיור לא הושפעו משמעותית מהמצב.
  • יציבות כלכלית: בשנים האחרונות (למעט תקופת הקרונה) האבטלה בישראל ירדה באופן משמעותית ונמוכה כיום מ4%, כל זאת לצד המשך צמיחה מרשימה בתוצר מעידים על כלכלה בריאה, וצפי להמשך עליית מחירים.
  • יציבות חברתית: בשנים האחרונות המדינה סובלת מסבבי בחירות תכופים וממשלות צרות כדוגמת ממשלת בנט-לפיד וממשלת הליכוד שהגיעה לאחר מכן. כל אלו מובילים לכך שחלקים רבים מהעם מרגישים לא מיוצגים ומקופחים. בתקופות של חוסר יציבות חברתית אזרחים יכולים להעדיף לדחות השקעות פיננסיות ארוכות טווח במדינה, מה שיכול להוביל להורדת הביקוש והמחירים של הדירות.

למה מחירי הדירות עולים?

אלו הגורמים המרכזיים שמובילים לעליית מחירי הדירות:

  • ריבית נמוכה במשק משמעותה שזול ללוות כסף מהבנקים, ויותר אנשים יכולים לקחת משכנתא בשביל להשלים את ההון שחסר להם בשביל לקנות דירה.
  • היקף בניה נמוך ביחס להיקף הביקוש לדירות (משקי הבית החדשים), מה שמוביל לכך שיש יותר משפחות חדשות שרוצות לקנות דירה מאשר דירות שעומדות בפועל למכירה.
  • כלכלה בצמיחה כאשר רוב הציבור עובד וחוסך כסף, מובילה לכך שיותר משפחות מרגישות ביטחון וודאות כלכלית לצאת למהלך של רכישת דירה.

עליית מחירי הדיור בעשור האחרון

מחירי הדירות עלו בעשור האחרון בעשרות אחוזים!

  • דירה שעלתה בשנת 2000 מיליון שקלים.
  • הייתה עולה בשנת 2010 כמיליון ארבע מאות אלף שקלים.
  • ובשנת 2020 אותה דירה בדיוק כבר הייתה עולה כשני מיליון ומאתיים אלף שקלים.

האם יש סיכוי לירידת מחירי הדיור?

כן כמובן, תמיד יש סיכוי לירידת מחירי הדיור. כפי שניתן בגרף מחירי הדיור שהצגנו, בשנת 2000 ירדו מחירי הדיור ב6.2%, ב2003 ב6.1%, ב2004 ב1.4%, ב2006 ב4.4%, וב2018 ב1%.

זה נכון שבשנים האחרונות המגמה הייתה בעיקר של עלייה, אך זה גם יכול להוות אינדיקציה לשוק "בועתי" בו המחירים גבוהים מהשווי האמיתי שלהם, ושבשנים הקרובות נראה תיקון וירידת מחירים.

איך נמדדים מחירי הדיור בארץ?

מדד מחירי הדיור הינו מדד שמפורסם מספר פעמים בשנה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ומציג את השינויים במחירי הדיור בישראל בכלל או לפי מחוזות וערים גדולות בפרט. המדד מבטא את השינוי במחירי הדירות (חדשות ויד שנייה) לאורך זמן, כאשר המקור של הנתונים עליהם מסתמך המדד הוא דיווח העסקאות ברשות המיסים. 

מינואר 1999 מדד מחירי דירות אינו מהווה יותר חלק של מדד המחירים לצרכן (והחלק של מדד המחירים לצרכן שמוגדר "דיור" מייצג אך ורק את השינויים בעלויות שכר הדירה ולא במחירי הדיור).

השפעת הריבית על מחירי הדיור

לבנק ישראל ונגיד בנק ישראל בראשו, יש כח והשפעה משמעותית על הכלכלה בארץ בעזרת כלי שנקרא ריבית בנק ישראל. הריבית יכולה להשתנות כל חודש וחצי בהתאם להחלטת הנגיד, והסיבה שיש לריבית הזאת כלכך הרבה כח זה כי היא הבסיס לריבית הפריים, הריבית של רוב ההלוואות בשוק (ריבית הפריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%).

אחד הדברים הראשונים שמלמדים בקורס מאקרו-כלכלה הוא:

  • כאשר הביקוש גדול מההיצע -> המחירים עולים.
  • כאשר הביקוש נמוך מההיצע -> המחירים יורדים.

לכן, כאשר הנגיד מחליט לעלות את הריבית, הוא בפועל מייקר בין היתר את הריביות של הלוואת המשכנתא, מה שמוביל לכך שפחות אנשים קונים דירות, וכתוצאה מכך מחירי הדיור עשויים לרדת.
באותו אופן, כאשר הנגיד מחליט להוריד את ריבית בנק ישראל, הוא מוזיל את עלויות המשכנתא, מעודד אנשים לקנות דירות, ומוביל לכך שהמחירים יעלו.

אם אתם שואלים את עצמכם מה בעצם נגיד בנק ישראל רוצה? התשובה פשוטה ושקופה לגמרי לציבור, הנגיד רוצה צמיחה בריאה, כלומר עליית מחירים מתונה ולא של 10% בשנה. לפי פרסומי בנק ישראל, הנגיד היה רוצה לראות בישראל עליית מחירים של 1%-3% בשנה כפי שכלכלות במדינות מערביות אחרות שואפות.

מחשבון מדד מחירי הדיור

עבור אלו מכם שרוצים לבדוק את השינויים במדד מחירי הדיור עבור תקופת מסויימת, הדרך המדויקת והפשוטה ביותר לבצע את הבדיקה זה בעזרת מחשבון הצמדה למדדים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

  • הכנסו למחשבון ובחרו את המדד הנדרש לחישוב: [מדד ראשי] מחירי דירות - 40010.
  • הזינו את הסכום שברצונכם לחשב עבורו את ההצמדה.
  • בחרו תקופה ולחצו חשב.
  • כעת יופיע לכם הסכום אחרי ההצמדה ואחוז השינוי לאותה תקופה.
מחשבון הצמדה למדד

מקום ראשון בשירות!

איך אפשר לעזור?

צרו קשר וקבלו מענה מהיר ומקצועי:

מעוניינים לקבל שיחה מיועץ?

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:
פנייתכם התקבלה, יועץ יחזור אליכם בהקדם
נא למלא את כל השדות המסומנים

מה אומרים עלינו?

נשמח להמשיך לעזור!