מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבניה בחודש אפריל 2024 יפורסם ב 15/05/2024.

מדד תשומות הבניה בחודש מרץ 2024 עלה ב 0.2%.

מדד תשומות הבניה 2024 עלה ב 0.3%.

מדד תשומות הבניה 2023 עלה ב 2.0%.

מדד תשומות הבניה 2022 עלה ב 4.8%.

הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) אוספת מדי חודש נתוני מחירים ממדגם ספקים, סיטונאים, יבואנים, ומפעלים שמוכרים חומרי גלם ושירותים ישירות לקבלנים בארץ. השינוי במדד מייצג את השינוי במחירים אלו, ובא לידי ביטוי בעליית החוב שלנו כלפי הקבלן שנקרא לפעמים גם "מס תשומות הבניה".

לפני הכל חשוב לדעת - החל מיולי 2022 רק 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה

ב30 ליוני העבירה הכנסת תיקון לחוק מכר לדירות שמיטיב עם רוכשי דירות מקבלן, אשר במסגרתו התשלומים הראשונים על סך 20% מעלות הדירה לא יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה, כאשר שאר התשלומים שישולמו בהמשך יוצמדו ב50% בלבד. המשמעות בפועל של התיקון לחוק הוא שרק 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבניה.

דוגמא לחישוב מדד תשומות הבניה למגורים

נניח שקנינו דירה מקבלן במיליון ש"ח, ולוח התשלומים פשוט ומורכב משני תשלומים בלבד:

• תשלום ראשון במועד החתימה על ההסכם על סך 200,000 ש"ח.
• תשלון שני ואחרון במועד קבלת הדירה על סך 800,000 ש"ח.

נניח ובין התשלום הראשון לתשלום השני חלפה שנה, ובמהלך התקופה הזאת המדד עלה ב5%, אז מאחר ותשלומי הקבלן צמודים למדד תשומות הבניה למגורים, נצטרך לשלם עוד 20,000 ש"ח תוספת הצמדה (800,000 ש"ח כפול 5% הצמדה כפול 50% לאור התיקון בחוק).

מדד תשומות הבניה בתוכנית מחיר למשתכן

גם בתוכנית מחיר למשתכן, בדומה לרכישת דירה מקבלן בשוק הפרטי, לוח התשלומים צמוד למדד תשומות הבניה. ההבדל המרכזי בלוח התשלומים, הוא שבעוד שלקבלן בשוק הפרטי יש גמישות יחסית בהגדרת לוח התשלומים, במקרה של דירה במחיר למשתכן, המדינה מחייבת את הקבלנים ללוח התשלומים קבוע:

• 7% במעמד חתימת החוזה -> אין הצמדה.
• 13% תוך 45 יום ממועד חתימת החוזה -> אין הצמדה.
• סדרת תשלומים שווים לפי קצב התקדמות הבניה עד השלמה ל90% -> 50% הצמדה.
• 10% אחרונים 14 יום לפני מסירת הדירה -> 50% הצמדה.

עבור אלו מכם שרוצים לבדוק את השינויים במדד תשומות הבניה עבור תקופת מסויימת, הדרך המדויקת והפשוטה ביותר לבצע את הבדיקה זה בעזרת מחשבון הצמדה למדדים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. 

• הכנסו למחשבון ובחרו את המדד הנדרש לחישוב: [מדד ראשי] מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים - כללי - 200010.
• הזינו את הסכום שברצונכם לחשב עבורו את ההצמדה.
• בחרו תקופה ולחצו חשב.
• כעת יופיע לכם הסכום אחרי ההצמדה ואחוז השינוי לאותה תקופה.

הערה חשובה: המחשבונים באינטרנט לא לוקחים בחשבון את התיקון לחוק שקובע שרק 50% מהתשלום לקבלן יהיה צמוד למדד.

מדד תשומות הבנייה למגורים מתפרסם מדי 15 לחודש עבור החודש הקודם. לדוגמא ב15 לפברואר יפורסם השינוי במדד תשומות הבניה בחודש ינואר.

צפי מדד תשומות הבניה

ישנם שינויים רבים שיכולים להשפיע על מדד תשומות הבנייה, כמו משבר שרשרת האספקה שהחל בשנת 2020 עקב מגפת הקורונה, או מלחמת רוסיה אוקראינה שהחלה ב2022. למרבה הצער אין גוף רציני שעורך תחזיות בנושא זה, ולכן לטעמנו הדרך הטובה ביותר לקבל הערכה לעתיד היא להסתכל על מה שהיה בעבר.

בהסתכלות על המדד החל משנת 2000:

• ממוצע העליה השנתי של המדד עמד על 2.9%.
• המדד מעולם לא ירד על גבי שנה מלאה (הוא כן ירד בחודשים מסויימים).
• העליה הנמוכה ביותר הייתה ב2009 כאשר המדד נותר כמעט ללא שינוי (המדד עלה ב0.04%).
• העליה הגבוהה ביותר הייתה ב2002 ועמדה על 6.6%.

האם מדד תשומות הבניה צפוי לעלות?

כפי שניתן לראות בטבלת מדד תשומות הבניה ההיסטורית, המדד לא ירד באף שנה, ולכן ניתן להניח שהמדד ימשיך לעלות, כאשר ממוצע העלייה השנתי (החל משנת 2000) עמד על 2.9%.

הקדמת תשלומים

היתרון בהקדמת תשלומים, הוא שמאחר שתשלמו לקבלן יותר כסף מראש, תקטינו את החוב אליו, וכך בעצם תקטינו את החוב שנותר וחשוף לעליות במדד תשומות הבניה.

חסרונות להקדמת תשלומים:

1. רוב האנשים שרוכשים דירה צריכים משכנתא, והמשמעות של הקדמת תשלומים עבורם במקרים אלו היא גם הקדמת לקיחת המשכנתא, ובהתאם לכך הגדלת ההוצאה החודשית עקב תשלומי המשכנתא. עבור משפחות רבות זה יהיה קשה תזרימית גם לשלם שכירות, וגם לשלם משכנתא עד לקבלת הדירה מהקבלן.
2. במידה ויהיו עיכובים משמעותיים בבניה, תוכלו למצוא את עצמכם לאורך תקופה ממושכת עם משכנתא גדולה, בלי דירה, ובלי כסף נזיל שהיה זמין לכם לפני הקדמת התשלומים.

טיפים לביצוע הקדמת תשלומים נכון:

1. גם אם תרצו לבצע הקדמת תשלומים, לא כל קבלן מוכן לעשות זאת, וזה כרוך במשא ומתן. לכן עדיף שתעשו את המשא ומתן הזה לפני החתימה על רכישת הדירה.
2. גם אם תוכלו לבצע הקדמת תשלומים, תמיד תשאירו לסוף תשלום של 10%-5% מעלות הדירה, כדי שיהיה לכם קלף מיקוח מול הקבלן, למקרה שתמצאו תיקונים שיש לבצע לפני הכניסה לדירה.

גידור ההשקעה

דרך נוספת להימנע ממדד תשומות הבניה היא להשקיע את הכסף שעוד לא שילמתם לקבלן בהשקעה פיננסית קצרה ונזילה, שתפיק תשואה דומה למדד תשומות הבניה. למרבה הצער אין השקעה שצמודה למדד תשומות הבניה, אבל כן יש השקעות עם תשואות היסטוריות דומות, כמו פיקדונות בבנקים (בתקופה של ריביות גבוהות), או רכישת אג"ח (איגרת חוב) ממשלתית שצמודה למדד המחירים לצרכן (בתקופה של אינפלציה). מוזמנים לקרוא פוסט מעולה של הסולידית (בלוגרית פיננסים) שמסבירה מעולה איך להשקיע לטווח קצר.

קניית דירה יד שניה

לבסוף הדרך הכי קלה להימנע לחלוטין מהצמדה למדד תשומות הבניה היא פשוט לקנות דירה יד שניה 🙂

חשוב לדעת שברגע שחתמתם על המשכנתא, סגרתם את סכום ההלוואה שאתם לוקחים מהבנק. כלומר, לא מעניין את הבנק אם בסוף יש לכם עוד חוב לקבלן של 100,000 ש"ח בגלל הצמדה למדד תשומות הבניה, ותצטרכו לשלם את החוב הזה מכספכם האישי, או במידה והבנק יאשר, לקחת תוספת למשכנתא בריביות לכל מטרה (ריביות הרבה יותר גבוהות ממה שקיבלתם במשכנתא שלכם).

לכן, כאשר קונים דירה מקבלן, חשוב לנסות להעריך פחות או יותר מה יהיה סכום ההצמדה שתצטרכו לשלם לקבלן עד לקבלת הדירה, ולקחת משכנתא גדולה יותר בהתאם. גם במקרה שלקחתם יותר מדי, תמיד תוכלו להחליט שאתם לא מושכים חלק מכספי המשכנתא (כן, אפשר לעשות את זה). ממליצים לכם לקרוא בהזדמנות זאת את הפוסט שלנו בנושא אחוז מימון שיעזור לכם להחליט כמה משכנתא לקחת מהבנק.