בפוסט הבא נשתף אתכם במידע פנימי של הבנקים שעשוי לחסוך לכם ארגזים של כסף במשכנתא. שאלתם את עצמכם פעם לפי מה הבנקים מתמחרים את ריביות המשכנתא? הפרמטר שאולי הכי משפיע על גובה הריביות הוא אחוז המימון.
אחוז מימון הוא היחס בין סכום המשכנתא שאתם לוקחים לשווי הנכס שאתם רוכשים.
לדוגמא, אם אתם לוקחים משכנתא על סך 400 אלף ש"ח עבור נכס בשווי מיליון ש"ח, אז אחוז המימון שלכם יהיה 40%. אם תקחו משכנתא על סך 600 אלף ש"ח, אז אחוז המימון שלכם יהיה 60%. ככל שלוקחים משכנתא גדולה יותר, כך אחוזי המימון גדלים בהתאם.
מוזמנים לחשב את אחוז המימון של המשכנתא שלכם במחשבון אחוז המימון שלנו.
בנק ישראל הגדיר רגולציה ברורה על הבנקים לגבי שיעור המימון המקסימלי שהם רשאים לתת בהתאם לסוג העסקה:
ישנה הנחה רווחת שאחוז המימון נקבע לפי מחיר הדירה, אך זה לא נכון! אחוז המימון נקבע לפי הנמוך מבין הערכת שמאי ומחיר הדירה (מלבד מקרים של רכישה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן).
במקרה הזה, הערכת השמאי נמוכה ממחיר הדירה, ולכן אחוז המימון יחושב לפי סכום המשכנתא חלקי שווי הערכת השמאי, כלומר 900,000 ש"ח חלקי 1,800,000 ש"ח = 50% מימון (ולא 45% מימון אילו היינו מחשבים לפי מחיר הדירה).
חשוב לדעת שמאחר שלרוב הערכות השמאי נמוכות ממחיר הדירה, צריך מאד להיזהר כשעומדים על 75% מימון לפי מחיר הדירה, כמו בדוגמא הבאה:
כפי שניתן לראות, בדוגמא לוקחים 75% מימון לפי מחיר הדירה, אבל מאחר והערכת השמאי עומדת על 1,800,000 ש"ח, לפי הדוגמא תוכלו לקבל לקבל משכנתא על סך 1,350,000 ש"ח לכל היותר (1,800,000 * 75%), כלומר תצטרכו להשלים הון עצמי נוסף על סך 150,000 ש"ח.
במקרים כמו בדוגמא הקודמת שעומדים על 75% מימון לפי מחיר הדירה, אנחנו ממליצים ללקוחותינו לעשות שמאות מוקדמת פרטית. שמאות מוקדמת, היא שמאות שעושים לפני רכישת הדירה ולפני לקיחת המשכנתא, והעלות שלה יקרה יותר ועומדת על כ3,000 ש"ח, מאחר ומדובר בשמאות פרטית ולא בשמאות מסובסדת של הבנק.
היתרון המרכזי של שמאות מוקדמת פרטית, היא שבמקרים רבים השמאי יעריך את שווי הדירה במחיר גבוה יותר מאשר בשמאות שמבצעים דרך הבנק. בנוסף, במידה והערכת השמאי לא מספיק גבוהה, לפחות תדעו מספיק זמן מראש, ותוכלו לבדוק אם יש לכם דרך להשיג את ההון העצמי החסר בשביל לחתום על העסקה, ובמקרים שאין דרך להשיג את ההון העצמי, תוכלו לרדת מעסקה שלא תוכלו לממן בזמן, ותמנעו מקנסות של הפרת חוזה מכר.
בנק ישראל חילק את אחוז המימון לשלוש מדרגות מימון, ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כך הריביות יקרות יותר.
בממוצע הבנק מעלה את ריבית המשכנתא בכ0.10% בין כל מדרגת מימון, כך שאם לדוגמא אתם על 40% מימון וקיבלתם משכנתא בריבית קבועה לא צמודה ל20 שנה ב4.50% ריבית, אז אם תעלו ל50% מימון הבנק כנראה יעלה לכם את הריבית על המסלול ל4.6%.
מוזמנים לצפות בריביות שהבנקים נותנים היום לכל מסלול משכנתא לפי אחוז מימון ותקופה בעמוד ריביות משכנתא עדכניות שלנו.
עבור משכנתא של מיליון שקלים ל30 שנה, הבדל של 0.10% בריביות המשכנתא שווים 46,000 ש"ח!
בקצרה, ככל שאחוז המימון יותר גבוה, כך הסיכון על הבנק יותר גבוה. ניתן לפרוט זאת ל3 סיבות מרכזיות:
בנק ישראל הגדיר שככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך על הבנק לשים יותר כסף רזרבה בצד כדי "לבטח" את המשכנתא שלכם במקרה של חדלות פרעון, המונח המקצועי של זה נקרא יחס הלימות ההון או הקצאת הון.
כך למשל במידה והבנק נותן לכם מיליון ש"ח משכנתא ב55% מימון (כזכור, זאת המדרגה של 60%-45% מימון) אז על הבנק לשים סכום השווה ל50% מסכום המשכנתא בצד (500 אלף ש"ח במקרה הזה), ולכן הבנק מוכן לתת לכם ריביות יותר טובות ככל שאתם במדרגות מימון נמוכות יותר, כי זה אומר שהוא יחוייב לשים פחות כסף בצד.
במידה ולקוח לא הצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא שלו, הבנק רוצה לדעת שהוא יכול למכור את הדירה במהירות, ועדיין לא להפסיד כסף. מימוש מהיר, הוא היכולת למכור דירה מהיום למחר, ובשביל לעשות זאת צריך למכור את הדירה מתחת למחיר השוק, ולכן כאשר הבנק נותן לכל היותר 75% מימון, יש לו מרחב ביטחון שמאפשר לו למכור את הדירה ב25% מתחת למחיר השוק ועדיין לא להפסיד כסף.
במהלך משבר הסאבפריים בארה"ב 2008, בחלק מהערים והשכונות מחיר הדיור צנחו ב40%! עכשיו דמיינו לעצמכם זוג לווים שקנו דירה במיליון ש"ח, לקחו עבורה משכנתא על סך 750 אלף ש"ח, וכעת השווי נחתך והדירה שווה פתאום 600 אלף ש"ח. אותו זוג לווים יכולים להחליט שהם מעדיפים לוותר על הדירה לטובת הבנק, מאשר לשלם על משכנתא שגבוהה משווי הנכס.
אם אתם מאד קרובים למדרגת מימון נמוכה יותר, לדוגמא אתם על 61% מימון, עשו את המאמץ לגייס את ההון העצמי שחסר לכם כדי לרדת במדרגת המימון, וכך תוכלו להוריד את הריביות, ולחסוך עוד עשרות אלפי שקלים במשכנתא!
