משפרי דיור זאת קבוצה שמונה עשרות אלפי משפחות ישראליות מדי שנה אשר בבעלותן דירת מגורים אחת ומעוניינים למכור את דירתם הנוכחית לטובת רכישת דירה חדשה, לרוב גדולה יותר או במיקום טוב יותר. במאמר זה נסקור את התנאים וההטבות למשפרי דיור בתוכנית מחיר למשתכן ודירה בהנחה, בנוסף נראה מה השלכות המיסוי על משפרי דיור, וכיצד מבוצע במקרים אלו תהליך לקיחת המשכנתא בבנק.
רשימת התנאים המלאה מופיעה באתר משרד הבינוי והשיכון.
בין אם מדובר במשפרי דיור או בחסרי דיור, אלו הם התנאים בשביל להירשם לתוכנית:
כדי להירשם להגרלות בתוכנית מחיר למשתכן יש להוציא תעודת זכאות, תעודה המאשרת שאתם עומדים בתנאים שהוצגו בסעיפים הקודמים. התעודה תהיה תקפה למשך שנה ולאחר מכן תאלצו לחדש אותה. לאחר קבלת התעודה תוכלו להירשם להגרלה של הפרויקט שבו אתם מעוניינים לרכוש את הדירה. להוצאת בקשה לתעודת זכאות אונליין לחצו כאן, מילוי בקשת הזכאות לוקח כ-10 דקות, עלות השירות נכון לכתיבת שורות אלו עומד על 240 שקלים, וקבלת התעודה לוקחת עד 10 ימי עבודה במקרים שאינם מורכבים.
לאחר קבלת תעודת הזכאות תוכלו להתחיל להירשם להגרלות לפרויקטים, על מנת להירשם להגרלה יש להיכנס תחילה לאתר ההגרלות, לבחור בשדה "זכאות" את האופציה "חסרי דיור ומשפרי דיור" שכן רק חלק מההגרלות פתוחות למשפרי דיור, וללחוץ על כפתור "ההרשמה" להגרלה לפרויקט. תוך 10 ימים ממועד סגירת ההרשמה תיערך ההגרלה במשרד הבינוי והשיכון, ותקבלו את תוצאותיה למייל שלכם.
"דירה בהנחה" היא תוכנית הדגל אשר יזמה מדינת ישראל במטרה להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. "דירה בהנחה" היא שם כולל למגוון תוכניות הדיור של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל: מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר.
כאשר קונים או מוכרים דירה עלינו לשלם מס למדינה, ישנם 2 סוגים של מס: מס רכישה (מס עבור רכישת דירה) ומס שבח (מס עבור רווח ממכירת דירה). כמשפרי דיור תוכלו להימנע או לכל הפחות לצמצם את תשלומי המיסים האלו.
ככל שתעמדו בתנאים כדי להיות מוגדרים משפרי הדיור, תוכל להימנע מתשלום מס רכישה לגמרי במידה וגובה הרכישה נמוך מ-1,978,745 ש"ח (נכון לשנת 2024), ותשלמו מס מופחת לפי מדרגות המס הבאות:
לצורך השוואה כפי שתוכלו לראות מדרגות מס הרכישה לדירה שנייה הרבה יותר יקרות:
לנוחיותכם מחשבון מס רכישה של רשות המיסים.
מס שבח הוא מס בגובה 25% על הרווח ממכירת דירה. לדוגמא, אם קניתם דירה בשווי מיליון שקלים ומכרתם אותה כמה שנים לאחר מכן בשני מיליון שקלים, הרווח שלכם הוא מיליון שקלים ולכן תצטרכו לשלם 250 אלף שקל מס שבח למדינה. יש כמובן דרכים לצמצם את המס אבל זה כבר למאמר אחר.
ככל שמדובר בדירה יחידה או ככל שאתם עומדים בפרמטרים של משפרי דיור, תוכלו לקבל פטור מלא ממס שבח עבור הדירה הישנה שאתם מוכרים או לשלם מס שבח מופחת. אלו הן מדרגות המס:
לנוחיותכם מחשבון מס שבח של רשות המיסים.
קונים שבבעלותם שתי דירות, יכולים למכור את שתיהן ולהיחשב משפרי דיור בעת קניית הדירה החלופית.
אלו הם התנאים שיש לעמוד בהם:
משכנתא למשפרי דיור חייבת להיות מתוכננת מראש היטב. לרוב כשעוברים לדירה חדשה, עוברים לדירה גדולה יותר או במיקום יקר יותר, ולכן לעיתים קרובות גם גובה המשכנתא יעלה, ובנוסף עלול להיווצר פער תזרימי בתקופה שבין רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה הישנה.
עליכם להיות הבעלים של דירה אחת יחידה, ולהצהיר לבנק שאתם מתכוונים למכור את הדירה הישנה שלכם לאחר רכישת הדירה החדשה.
משפרי דיור יקבלו 70% מימון. לדוגמא אם הדירה החדשה עולה מיליון שקלים, ניתן יהיה לקבל 700 אלף שקל במשכנתא (כתלות בגובה ההכנסות שלכם). לנוחיותכם מחשבון המשכנתא של קנטה.
במידה ויש לכם כבר משכנתא על הדירה הקיימת שלכם (שטרם מכרתם), הגיוני מאד שיהיה לכם קשה לשלם גם על ההחזר החודשי של המשכנתא הקיימת וגם על המשכנתא החדשה. במקרה כזה ניתן לבקש דחיית תשלומים על המשכנתא החדשה, קוראים לזה בבנקים "גרייס".
בטח! אם יש לכם משכנתא בתנאים טובים על הדירה הקיימת שלכם, תוכלו לבקש מהבנק להעביר את התנאים למשכנתא על הדירה החדשה. קוראים לזה "גרירת משכנתא". כמובן שהבנק יוודא ששווי הדירה החדשה עדיין עומד בתנאים בשביל לגרור את המשכנתא ושאין איזשהי בעייה קניינית עם הנכס החדש שיהווה כעת כבטוחה החדשה לבנק.
מצאתם דירה חדשה שאתם אוהבים טרם מכירת הדירה ישנה? סיכוי לא רע שכמו משפחות רבות, תיהיה לכם בעיה בעיה תזרימית לממן את רכישת הדירה החדשה לפני קבלת הכספים ממכירת הדירה הישנה. בדיוק בשביל מקרים כאלו יש הלוואת גישור, הלוואה שכפי ששמה מרמז מטרתה לגשר על פער תזרימי זמני.
הלוואת גישור ניתנת לתקופה קצרה של 1-3 שנים (מספיק זמן בשביל לאפשר לכם למכור את הדירה הישנה ברוגע), גובה ההלוואה יכול להגיע לעד 50% משווי הדירה הישנה, וכחלק מתנאי ההלוואה תוכלו לשלם לאורכה רק על הריבית (במקום גם על ריבית וגם על הקרן), ובכך להקל על התזרים החודשי.
